Общият устройствен план (ОУП) е документ, който представя развитието на дадено населено място. За да бъде приложен той на практика от първостепенна важност е придобиването на имотите за обществени нужди от Столична община. Единственият инструмент, който в момента се използва от управата на града е отчуждаването (изкупуването) на нужните имоти. Средствата, заделяни в общинския бюджет за отчуждаване са едва между 8 и 11 милиона лв годишно, което е крайно недостатъчно. Например, “спасяването” само на парковете и междублоковите пространства ще струва над 4 млрд. лв или два годишни бюджета на Столична община. А ако към сумата прибавим и нужните средства за придобиване на имотите за детски ясли и градини, училища и детски площадки, спортни и технически съоръжения, сумата би била невъзможна за достигане дори след 10 години.

Проблемите с общинската собственост са много и разнообразни, но основни сред тях са липса на актуален регистър, тромави процедури, през които трябва да мине всеки имот, придобит от общината, липса на дигитализация, достъп до информация, както и недостатъчно използване на наличните инструменти за придобиване на имоти. През годините думата “заменка” стана синоним на “корупция”, въпреки че провеждана съвестно, тя може да донесе значителни обществени ползи.

От Спаси София имаме план за изцяло нов подход към отчуждаването на имоти, нужни за изграждане на публична инфраструктура, който се основава на взаимноизгодни и обществено отговорни механизми – на база ясни правила за правата и задълженията на общината и инвеститорите и споделена отговорност към средата, в която се разполагат инвеститорските намерения.

Целта ни е всеки софиянец да има равен достъп до обществени пространства и зеленина, във всеки квартал да се постигне хармония между функциите за обществено ползване, частни инвестиционни намерения, жилищни нужди и бизнес. 

Държавна солидарност за решаване на конфликтите с възстановената земя

Процесите по възстановяване на собствеността, започнали в началото на 90-те години на XX в, създават допълнителни трудности при осъществяване на процеса по планиране на градоустройствените параметри на града. Никъде по света реституцията не е извършена чрез възстановяване на земеделски земи в реални граници във вече урбанизирана територия. Този модел нарушава параметрите на вече изпълнената и населена територия, но и ощетява собствениците на възстановената земя – част от имотите им попадат под улици и вече построени сгради, а застрояването на “свободните” части от имотите им пък създава обществено напрежение и влошава качеството на живот в кварталите.

Важно е да имаме сътрудничество и постоянен диалог с държавата, която е собственик на огромни терени с отпаднала необходимост. Такива са бивши военни обекти и казарми, стара инфраструктура на железницата и др. 

Нашата цел ще е да убедим държавата да прехвърли тези имоти на Столичната община, която от своя страна да изгради цялата необходима инфраструктура и да пренасочи строителните инициативи натам. 

Така ще опазим съществуващите паркове и междублокови пространства и ще стартираме ревитализацията на западащи градски територии.

Обективни икономически инструменти, вместо данък “Общинско безсилие”

През последните години Столичната община основно придобива недвижими имоти, предназначени за улици. Особено в южните квартали (Манастирски ливади и Кръстова вада), администрацията разчита частните инвеститори да закупят имотите, както и да извършат за собствена сметка определени благоустройствени дейности и да дарят парчето от улицата до тяхната сграда на Столичната община. Този своеобразен данък “Общинско безсилие” води до редица тежки проблеми – изпълнените мрежи са неефективни, улично осветление – недостатъчно, улиците и тротоари са изпълнени лошо и т.н.

Нужни са алтернативи за определяне на икономически адекватни инструменти за придобиване на земя, както и решителни стъпки в създаването на балансирана градска среда във всеки квартал.

През актуализация на регистъра за общински имоти ще направим оценка на съществуващия ресурс от имоти, на база която да се прогнозира необходимостта и приоритизацията на придобиване на нови такива, за да можем да гарантираме устойчиво прилагане на предвижданията на ОУП.

Готови сме да актуализираме и таксата разрешително за строеж, която не е коригирана от 2006 г. Възнамеряваме всички допълнително събрани средства да бъдат инвестирани в отчуждаване на имоти за паркове и детски градини, както и във фонд за облагородяване на инфраструктурата в кварталите. Този механизъм има одобрението не само на нашите съграждани, но и на строителния бизнес, а очакваният ефект е да се намали натиска за строителство в града. 

За да намалим негативното въздействие и да балансираме интересите на жителите в кварталите и желаещите да инвестират в тях, предвиждаме в процеса на одобрение и съгласуване на ново строителство, степента на въздействието на новата сграда върху средата, както и необходимостта от компенсаторно благоустройство, да се таксуват. Така ще гарантираме хармонично с околната среда проектиране. Имаме готовност и да предложим механизми за таксуване на изменения в отреждането, функционалното предназначение на имота и увеличаване на разгърната застроена площ (РЗП).

Целта е очакваното от новото строителство натоварване на градската среда – привлечен трафик, нужда от нови места за паркиране, екологическо натоварване и др., да се компенсират със събираните от тези такси средства. Така Столичната община ще има капацитета да осигурява адекватна за средата инженерна и социална инфраструктура.

Столичната община – активен участник в имотния пазар

Фактът, че държавата и общината са обвързани със срокове, в които трябва да започнат (принудителните) отчуждителни процедури по Закона за общинската собственост или Закона за държавната собственост, допълнително утежнява възможността общинските инициативи за създаване на обществени пространства да се случат. Общинският бюджет рядко има предвидени или достатъчно средства за реализиране на предвиденото в Общия устройствен план.

За да ускорим процеса по придобиване на имоти, нужни за публична инфраструктура, е нужно да направим от Столична община активен и способен участник в имотния пазар.

Екипът от юристи, архитекти и урбанисти на Спаси София е обследвал и е готов да предложи пакет от инструменти за взаимноизгодно търгуване и придобиване на имоти в полза на обществото през замяна, дарение, делба, учредяване на ограничени вещни права, в т.ч. право на строеж срещу обезщетение и др.

Предвиждаме и създаването на Фонд “Градоустройство”, в който да се събират средства  от различни източници за развитие на инфраструктурата, а механизми като замяна на имоти или преносими права на строеж да служат за опазване на зелената система, природната среда, земеделска земя или исторически градски зони чрез прехвърляне на права на строеж към други градски територии, където са допустими по-високи плътности на застрояване като форма на компенсация.

Чрез засилване ролята на общината на координатор при изграждане на инфраструктурата в нови квартали и урбанизиране на нови територии ще бъде постигната и ефективност при създаване на градската среда.