Санирането – мисия възможна…

Сблъсъкът „общ интерес“ – „частен интерес“ е основната пречка във воденицата на иначе добрата идея на управляващите да се започне масово подобряване на изхабения и мизерен вид на всички български градове. Няма да се спирам на факта, че всъщност шепа сгради (около 5-6000 от общо 70 000 из цялата страна, т.е. по-малко от 10% от целия панелен фонд) ще бъдат изцяло обновени за сметка на всички данъкоплатци, а по-скоро ще обърна внимание защо един индивид може да спре санирането на цял блок с 200 апартамента, как може да се сложат 3 арматурни железа стърчащи от външната страна на прозореца, за да се направи нов балкон или как законът може да бъде подобрен, за да има реален ефект от санирането.

Много се изговори за правителствената програма за саниране, позната още като „Национална програма за енергийна ефективност на многофамилните жилищни сгради“, приета с постановление на Министерски съвет на 28 януари 2015г. Немалко дискусии се развихриха в медиите, в кварталните кръчми и на общите събрания на отделните входове в разпадащите се български панелки. Има много аргументи „за“ (предимно с оглед общото благо на блока), но също толкова „против“ (изцяло подкрепящи частния интерес на отделни собственици на апартаменти). Сблъсъкът „общ интерес“ – „частен интерес“ е основната пречка във воденицата на иначе добрата идея на управляващите да се започне масово подобряване на изхабения и мизерен вид на всички български градове. Няма да се спирам на факта, че всъщност шепа сгради (около 5-6000 от общо 70 000 из цялата страна, т.е. по-малко от 10% от целия панелен фонд) ще бъдат изцяло обновени за сметка на всички данъкоплатци, а по-скоро ще обърна внимание защо един индивид може да спре санирането на цял блок с 200 апартамента, как може да се сложат 3 арматурни железа стърчащи от външната страна на прозореца, за да се направи нов балкон или как законът може да бъде подобрен, за да има реален ефект от санирането.

Програмата за саниране от 2015г., която всъщност си има предшественици в миналото с почти нулев резултат, дава уникалната възможност на градовете да започнат обновяване на своя облик, който ще промени из основи както градската среда, така и самочувствието на гражданите, че живеят в модерен, поддържан и красив град. За да се случи това, се иска съгласието и волята на три страни:

  • държавата като законодател и координатор на политиката по саниране;
  • общинската администрация като посредник между собствениците на апартаменти и държавата, както и като изпълнител на програмата за саниране;
  • собствениците на панелно жилище в ролята на бенефициенти – тоест облагодетелстваните от програмата.

И трите страни имат твърде много трески за дялане, за да може програмата за саниране да има пълен успех и да бъде разширена и продължена. Нека разгледаме някои прелюбопитни слабости, чието премахване би увеличило сериозно броя на подадените молби за саниране по новата програма (към днешна дата има 354 молби за участие в програмата до Българската банка за развитие – число, което можеше да е в пъти по-голямо ако бяха изчистени разискваните по-долу проблеми).

„Ама аз вече си сложих топлоизолация и дограма. Никакъв шанс да позволя да ми пипат дограмата!“

Точно това ми отговори съсед от входа, допълвайки „От къде да знам, че няма фирмата изпълнител да реши да си сложи своя дограма, по-лоша от моята“. Оставяме настрана факта, че фирмата обследваща състоянието на сградата и предписваща какво трябва да се подобри е различна от фирмата, която прави проекта за обновяване и след това го изпълнява, т.е. горното притеснение не е особено основателно. Този един човек де факто спира санирането на целия блок (в моя случай 81 апартамента, но имам един приятел, живеещ в блок с 8 входа с по 7 етажа всеки вход, т.е. повече от 180 апартамента – вж статията “Три апартамента спират санирането на останалите 180!”). Причината е в законодателството (Закона за управление на етажната собственост – ЗУЕС), което гласи, че е необходимо  67% от живущите да постигнат съгласие за сформиране на Сдружение – дотук добре. Има обаче една малка законова тънкост в Методическите указания, издадени от МРРБ, и тя е, че трябва 100% съгласие на собствениците за достъп до жилищата им, тоест не може да се санира без всеки да е казал, че се съгласява да се влиза в жилището му. Така опираме до неприкосновеността на частната собственост и до сблъсъка „обществен интерес – частен интерес“.

Нека се отклоним леко и да видим как е регулирано това в няколко други държави:

vote-01Колко % от собствениците са нужни, за да се вземе решение за саниране на сграда в различни държави от Европа и света.

Виждаме как в различни държави по света общият интерес надделява над частния и когато една общност от собственици на жилища реши в мнозинството си да си обнови блока, то това решение става задължително и за несъгласните. В България очевидно не само частната собственост, но и частният интерес е неприкосновен! А не трябва да е така. Когато частният интерес се сблъска с желанието на мнозинството, то първият трябва да отстъпи. Не е нормално 199 апартамента в даден блок да искат да санират, а 1 апартамент да спъва цялото изпълнение. Нужно е законодателно регулиране на този въпрос сега и веднага. Защото иначе обновяването на градската среда ще продължи мъчително дълго поради превеса на личния интерес над обществения.

Така, от „Спаси София“ предлагаме в Закона за управление на етажната собственост изрично да се запише, че при решение на 67% от собствениците на жилища да се обнови сградата, то това решение да стане задължаващо за всички останали собственици. В момента съществува подзаконов нормативен акт – Методически указания на МС от 2 февруари 2015г, в който се казва, че е задължително всеки един собственик да се подпише, че ще осигури достъп до жилището си за нужните ремонтни дейности на сградата. Ако не се подпишат всички собственици, не може да се пристъпи към изпълнение на програмата за енергийна ефективност. Тук топката е в полето на държавата.

Как да разшириш жилището си for dummies…

2Очаквайте в книжарниците скоро.

Друг сериозен проблем, който ще спъне санирането – някои собственици отказват да участват, защото са си изградили незаконни пристройки към апартаментите. Ако решат да участват в програмата за енергийна ефективност, то тези изкуствени придатъци към сградата ще трябва да се премахнат. Едно на ръка, че това е грозно, неестетическо и по-скоро характерно за някое бедно гето, но най-важното – това е незаконно! Ето какво казва буквата на Закона за управление на етажната собственост:

Задължения на собствениците, ползвателите и обитателите (Загл. доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.)

Чл. 6. (1) Собствениците са длъжни да:

5. не извършват дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;

Тоест по закон нямаме право да нарушаваме външния вид на сградата. Това може да стане единствено чрез решение на Общото събрание на собствениците, а неспазването води до “космическата” глоба от 20 до 100лв според член 55 на ЗУЕС. Тук изникват два основни проблема – ниска глоба и нулев контрол на закона. В Гърция например не може да се променя фасадата без позволение от специална общинска комисия по планиране.

3

Пример за добро планиране – глобата да е предвидена в бюджета на ремонта

В Столична община съществува подобен субект – „Комисия по устройство на територията и жилищна политика“. Ако се вгледате във всеки един блок в столицата ще осъзнаете, че тази комисия може и да извършва някаква дейност, но не и да следи за незаконни постройки и надстройки към панелните блокове, които са се превърнали масово в грозни, сиви и грохнали чудовища на Франкенщайн. „Спаси София“ предлага минимум десетократно повишение на глобата за неспазване на ЗУЕС, както и поетапна проверка на всички панелни блокове на територията на Столична община за незаконни придатъци и тяхното премахване (тук топката е в полето на общината). Не знам защо изпитваме такава голяма ненавист към спазването на законите, но ако спазвахме дори една трета от тях, то столицата щеше да е по-малко кичозен, олющен и грозен град!

50 нюанса сиво

Премного хора отказват да санират, защото вече са си ремонтирали своята крепост, тоест сложили са си топлоизолация и нова дограма. При което не виждат смисъл да се включват в авантюристични приключения целящи да се подобри не само енергийната ефективност, но и външният вид на цялата сграда. Получава се ремонт на парче, кръпки, изкуствени пришивания към сградата. Резултатът е следният:

 4Фасадата на една сграда е нейното лице. Повечето сгради в България страдат от хронично акне.

Връщам се на темата за частния интерес и общия. Егоистично погледнато, щом веднъж вече си си правил ремонт, няма много логика да хвърляш време, усилия и други ресурси, включвайки се в обновяването на целия блок. Моят дом, моята крепост. Другите – кучета ги яли. Само, че ние живеем в общество, не сме сами, изолирани, без контакт с други човешки същества. Именно затова трябва да съблюдаваме общия интерес, благото на обществото, защото ако хората като общност не преуспяват и не живеят добре, то няма как и отделният индивид да бъде добре. Личното щастие е пряко обвързано с общото благо.

Затова е важно да не се предприемат стъпки на парче, а да има обща стратегия за обновяването на всеки един жилищен блок. Не всеки да си кърпи кутийката, а да се предприеме едно мащабно и сериозно обновяване на целия блок. И естетически, и архитектурно, това е най-доброто възможно решение за живущите във входа, за живущите в блока, за всички минаващи в този район. Никой няма желание да минава през квартал с порутени сгради и надупчени улици. Отделно, обновяването на блока има и огромни лични ползи за собствениците – не само заради намаляването на сметките, но и защото стойността на жилищата им ще се повиши. Тоест, ще притежават недвижима собственост с много по-висока цена, отколкото допреди санирането.

7Какво искаш да кажеш с това: „Личи си кой се е заинатил.“, Петрова?

Заключение – споменатият проблем е изцяло в ръцете на столичани! Сами си изграждаме и влияем на средата, в която живеем. Не ни е друг виновен (поне не винаги), сами взимаме решението дали да си гледаме само собственото благо или искаме все пак да живеем в хубав и добре уреден град. Спаси София от егоизма!

Нашите предложения:

  • В Закона за управление на етажната собственост изрично да се запише, че при решение на 67% от собствениците на жилища да се обнови сградата, то това решение да стане задължаващо за всички останали собственици;
  • десетократно покачване на глобата за неспазване на ЗУЕС, както и поетапна проверка на всички панелни блокове на територията на Столична община за незаконни придатъци и тяхното премахване;
  • столичани лека-полека да променим мисленето и манталитета си в полза на повече мисъл за общото благо.

Преди и след санирането на сгради в Европа

Коментари

коментари

Христо Илиев е съосновател на гражданската инициатива Спаси София. Роден в София, завършил Европеистика в СУ и магистратура "Териториално развитие" в Мадрид. Въпреки първоначалната идея да се установи в Испания за постоянно, Христо решава да се върне в България, зареден с ентусиазма да промени страната към по-добро място за живеене. За начало решава да започне от София. Запален е по инфраструктура и транспорт от малък, но едва в последните няколко години започва да се занимава по-активно с тези проблемни за столицата ни политики. Основна цел - София да се превърне в добре уреден и достоен град.