Вдигането на данък-сгради няма да спаси градската среда

Някои определиха наставлението на Борисов като поредното скубене на пилци, други – като отдавна закъсняла мярка. Та, въпросът е – трябва ли да се увеличават данъците?

Последните няколко седмици се развихри дискусията за това как и с колко да се вдигнат местните данъци и такси. Премиерът “препоръча” на своите кметове да не се правят на “готини” и да вдигат налозите, които гражданите трябва да плащат за удоволствието да живеят в българските селища. Успоредно с това, Бойко Борисов ги и смъмри да внимават и да не се изкушават от обществените поръчки, че “всичко се следи”.

Последното обаче не предизвика въпроси, орбитиращи около това редно ли е министър-председателят да напомня на кметовете си, че корупцията е нередна, независимо дали всичко се следи или не, а извади в студиата на сутрешните блокове редови експерти да коментират данъците. Някои определиха наставлението на Борисов като поредното скубене на пилци, други – като отдавна закъсняла мярка. Та, въпросът е – трябва ли да се увеличават данъците?

Краткият отговор е “да” – с увеличаването на градското население, животът в града става по-скъп. Повишаването на данъците е и очаквано, ако една община е решила да въвежда нови услуги. Било то инфраструктура, социални услуги, развитие на градския транспорт, интеграцията с БДЖ и т.н. Но увеличението трябва да става само ако цели повишаване качеството на живот в града, а не кърпенето на пробойни в бюджет, плячкосван от какви ли не зависимости. Затова и това вдигане няма да реши проблемите ни.

Данък-сгради

В Наредбата за определяне на размера на местните данъци и такси публикувана на нефункционалния атавизъм, който Столичен общински съвет нарича свой официален уеб сайт, местните данъци и такси се определят в чл. 2. Нредбата се позовава на Приложение №2 към ЗМДТ, на база на което се калкулира дължимото за различните категории имоти и там откриваме първите проблеми с него. Според чл. 4 от приложението, общата формула за данъка върху недвижимите имоти е:

ДО = БС x Км x Ки x Кх x Кв x Ко x ПЛ

където различните К са коефициенти за увеличаване и намаляване на тежестта на оценяването за всеки квадратен метър от имота, а БС е базисна данъчна оценка на 1 кв.м. в левове. Стойността на БС зависи от конструкцията и вида на оценявания имот. Според критериите посочени в приложението, тази оценка може да варира от 3,70 до 14,50 за жилищни сгради. Това е изначалната цифра, с която започваме, и нея ще умножаваме по коефициентите. Първият е “коефициент на местоположението”, който описва пет зони за София с различна стойност варираща между 28,1 за V-та зона и 93,6 за I-ва.

Различните зони за определяне стойността на данък-сгради в СофияЗони за данъчно облагане на недвижимите имоти, предложени през 2012 г.

Тази карта демонстрира предложените от СОС през 2012 г. зони за данъчно облагане. Според нея най-високи данъци (червено, I-ва зона) плащат хората в Центъра, а едни от най-ниските данъци се плащат от хората, живеещи в панелните комплекси, строени по времето на социализма (зелено и кафяво, IV и V-та зона).

Следва коефициентът за инфраструктура, който определя с колко трябва да бъдат компенсирани собствениците, ако до имота им няма прилична инфраструктура: водоснабдяване, топлофикация, телефонна и улична мрежа. След него е коефициентът за индивидуални характеристики, който определя различни ставки според етажността на имота.

Следва най-интересният коефициент: този, който законодателят е нарекъл “коефициент за физическо състояние на обекта”. Той е най-интересен, защото можеше и трябваше да е основния инструмент, с който държавата и местната власт да регулират качеството на градската среда. Вместо това обаче, той е едно число, което няма никакъв възпитателен ефект.

Според сега действащото законодателство данъчната ставка за имотите се намалява, ако последните 20 години не е правен основен ремонт на имота с 0,05 пункта. Всички собственици, които са инвестирали в имотите си обаче не получават това облекчение. Разбира се никъде не се и споменава думичката “енергоефективност”. Не се и определя някаква форма на зависимост между класа на енергоефективност на имота, постигнат след ремонт или реконструкция и стойността на коефициента.

Преведено на ежедневен език, това недоразумение означава, че онези собственици, които са намерили средства, било чрез спестяване или кредит, да подобрят състоянието на сградата си в очите на данъчната институция не заслужават облекчения, а напротив: заслужават да плащат пълната стойност на предвидения данък.

Успоредно с това се дефинира терминът “лошо физическо състояние”, важащ само ако сградата е увредена от бедствия и аварии. Защото очевидно една сграда не може да е в лошо състояние поради най-обикновено безхаберие.

Според формулите за данък-сгради, тази сграда не е в лошо физическо състояниеЕдна сграда в добро физическо състояние според ЗМДТ
Източник: Стара София

Следващият във формулата коефициент е този за овехтяване, който на свой ред се изчислява по формула:

Ко = [100 -(БГ – 5) x ПР]/100

като БГ е броят години от построяването на сградата, а ПР е променлива величина според категорията на сградата. Така новите сгради отново получават по-висока данъчна оценка, а старите – по-ниска, без да се взима предвид тяхното реално състояние и статут: дали са паметник на културата или не.

Това може да ни обясни защо толкова много стари сгради в София са изоставени на доизживяване в очакване да се срутят и проблематичният им статус на паметници на културата да се разреши от само себе си. Т. нар. инвеститори предпочитат да плащат високите данъци на новите сгради, отколкото да инвестират в такива, които нямат голяма разгърната застроена площ с далеч по-големи разходи за поддръжка на квадратен метър и чието съхраняване ще бъде пропусната икономическа полза по всички дефиниции на пазара. Затова малкото примери на стари запазени сгради, реновирани и преосмислени в един модерен контекст, са може би изцяло продукт на добрата воля на инвеститорите и тяхното уважение към историята и духа на архитектурата, а не следствие от поощряване на подобни решения от страна на общината и данъчната й политика. Това е разликата между тази сграда:

Сграда на бул. Христо БотевРеновирана фасада на сградата на ъгъла на бул. Христо Ботев и ул. Пиротска

и Къщата с ягодите.

Какво липсва?

Както вече казахме – липсва идейност. Липсва обвързване на целите на Общината и инструментите за облагане на жителите. Тези два процеса сега не са свързани – Общината облага, а целите й са химера. И тя не знае защо, освен, че по този начин пълни бюджета с едни пари. Затова вдигането на данък-сгради няма да реши проблема с градската среда. Напротив – може да го влоши. Защото събраните пари отново ще потъват някъде, необвързани с града, невъзпитали платилите ги.

Макар данък-сгради да е един от най-успешно събираните данъци от Общината, той се събира на база абсурдни правила за формиране. Данък-сгради не е част от общата концепция на Столична община за съхранение и развитие на градската среда. Както в предградията, където процесите на обновяване на сградния фонд са най-интензивни, така и в Центъра, където са най-комплексни.
Обвързването на целите и методите на събиране на данъците може да стане само чрез либерализация на формулировката им. Децентрализацията на системата е първа стъпка към предоставяне на общинските администрации на един мощен инструмент за пряко влияние върху урбанизационните процеси в териториите им.

За пореден път виждаме как Столична община е принудена да формулира толкова съществена част от своята регулация на база общонационални документи, чието модифициране според конкретните нужди на града минава или през Нардно събрание, или през министерство, списващо подзаконови нормативни документи, ограничаващи общинските администрации в ролята на преписвачи на наредби и референти към статични документи, които рядко получават вниманието, което заслужават и гарантират застоя в градското развитие.

Ако общините могат да определят базисните ставки за облагане на сградите, както и формулите, на база на които се определя крайната дължима сума, те ще могат да поощряват и санкционират процесите и методите на управление на сградите, съгласно своите (т.е. – на избирателите) приоритети.

Представете си либерализирана данъчна система в София. С тази власт в ръцете си, защо София да не въведе например:

  • значителни данъчни облекчения за собственици, повишили енергийната ефективност на имотите си;
  • скала за наказателни данъчни увеличения за онези собственици, които не са извършвали задължителната поддръжка на фасадите на притежаваните от тях сгради със статут на паметници;
  • система облекчения за сградите, които са сключили договор с фирми за професионални домоуправители и пропърти мениджмънт;
  • разработване на безплатни типови проекти по спецификации на поръчителя и приоритетно административно обслужване за сгради, чиито общи събрания са заявили желание да извършат цялостно саниране на сградата;
  • реинвестиция на процент от събраните данъци в специални фондове и връщането им към собствениците по програми за увеличаване на енергийната автономност на сградите: закупуване на инсталации за възобновяема енергия и т.н.;
  • класифициране на сградите по възраст и реално физическо състояние с данъчни облекчения за строителството на сгради с висок клас на енергийна ефективност;
  • определяне на стойността на данъчно облагане на база доказани от собствениците разходи/инвестиции по подобряване на сградата и околното пространство;
  • данъчни облекчения за сгради в зони, определени като приоритетни за урбанизиране;
  • реконструкция за сметка на общината на сгради в историческия център и разсрочване на стойността на реконструкцията в данъчното облагане на собствениците;
  • фонд за малки зелени проекти и реконструкция и сезонна поддръжка на междублокови пространства, финансиран от събираните в бюджета данъци и др.

Всичко това и още много може да се постигне, ако стремежът за централизация на дефинициите се прекъсне и властта на определяне на данъчното облагане се предостави на общините.

Ако формирането на данък-сгради взима предвид с какво всеки един имот влияе или пречи на благоразвитието на града и неговите системи, както и ако се взима предвид индивидуалното поведение на неговите собственици, София може да изгради една по-ефективна градска среда, която тълкува и влияе на действията на своите жители. Градска среда, която предугажда развитието си, а не се държи като тумор.

Данъчната политика е един мощен инструмент за включване на жителите на София в процеса на изграждане на ценностите на градската среда: в тяхното ангажиране в нейното опазване и в тяхното заучаване да търсят отчетност за събраните средства и ефективност в тяхното разходване.

Нека не забравяме, че всеки потребител е готов да плаща повече, ако в замяна получава повече. Това е причината “на Запад” данъците да са толкова по-високи. Защото “на Запад” и двете страни на процеса разбират, че участват в обикновена транзакция: гражданите купуват от Общината пакет услуги, а Общината продава уредена градска среда, запазваща качеството на живота на жителите си високо.

София може да постигне същото. Ако се намери кой не само да вдига данъците, а и да вдигне критериите, по които се оценяват резултатите. А че са видими – видими са. И не струват толкова, колкото на премиера му се иска.

Следващата седмица ще говорим за данъците върху автомобилите и защо към днешна дата те са нелепи.

Коментари

коментари

Гергин Борисов е един от инициаторите на гражданските инициативи Спаси метрото и Спаси София, както и техен администратор. Завършил е информационни технологии в УниБИТ - София и се занимава с проблемите на градската среда от 2001 г. Активен защитник на идеята метрото да е не просто форма на градски транспорт, но и инструмент в развитието на града.